不動産の価格調査ファイナンシャルプランナー試験3級

土地の価格

土地に値段がついているというのは言うまでもない常識ですが、土地の価格は1つではないことはご存知でしょうか。この節ではどのような種類の価格があるのかを学習します。

土地の価格には、実勢価格と公示価格、基準地標準価格、固定資産税表価額、相続税評価額（路線価）の4つの公的な価格があるとされています。

実勢価格は実際に取引が成立した価格、または周辺の売買実例をもとに推定できる土地価格のこと。時価ともいわれています。

公示価格は、地価公示法に基づいて国土交通省が調査・発表する価格。毎年1月1日を基準日として毎年3月末ごろ官報で公表されます。

公示価格は、不動産鑑定士が原価法、取引事例比較法、収益還元法の3方式を用いて評価することになっています。公示価格は官報や国土交通省のホームページで見ることができます。

基準地価格は国土利用計画法施行令に基づき、都道府県が発表する価格をいいます。毎年7月1日を価格時点として、毎年9月末ごろに各都道府県の公報で発表されます。基準地価格は公報や国土交通省のホームページで見ることができます。

相続税評価額は路線価ともいいます。相続税評価額は相続税、贈与税を算出するための基礎となる価格をいいます。

固定資産税評価額は固定資産税、都市計画税、不動産取得税および登録免許税等の基準になる土地や建物の評価額をいい、3年ごとの基準年度に評価替えが行われます。

ポイントとしては5つの価格があり名称を覚えるということと、それぞれの公表日と目安を覚えることです。特に基準地標準価格の公表日は7月1日で他は同じ1月1日なので、間違えないように気をつけます。

決定機関は公示価格は国がやっているから国土交通省、固定資産税は地方税なので市町村、路線価（相続税）は国税なので国税庁のように関連づけて覚えます。

前の節で時価と一物四価という5つの不動産の価格がありましたが、今回は不動産の価格はどのようにして決まるのか、どのようにして適正な価格になっていくのかというお話です。

具体的には不動産評価の専門家である、不動産鑑定士などが不動産の鑑定を行い、不動産鑑定士などの助言に基づいて公示価格が決定されることになります。

また、不動産鑑定士などが用いる鑑定の手法は、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つの方法が、不動産の鑑定評価を行うに当たっての基準として、不動産鑑定評価基準に規定されています。値段を適当に決めているわけではなく、何らかの根拠があるという感じでしょうか。

取引事例比較法は、似たような物件の売買事例をもとに、条件を修正、調整をして比準価格を求める方法です。

たとえばA物件の価格を評価しようとしたとき、A地点の条件に近い他の売買事例があれば、その価格をもとに条件の違いを調整して価格を評価します。

原価法は、その物件と同じ物件をもし建築するとしたら、いくらかかるのかという不動産の再調達原価を求め、そこから時の経過による減価要因に応じた修正を行って不動産を評価する方法です。コストの面から評価するのが特徴です。

収益還元法は、その不動産が将来生み出すであろう、純収益（収益から費用を差し引いたもの）と最終的な売却価格を合計した金額から、現在の価格を割り戻して決める方法です。不動産の収益性に着目したものになります。

たとえばある不動産物件を賃貸した場合の、純収益と売却価格の合計が1億円だったとしたとき、その物件は1億円の価値があるということなので、物件の価格は1億円になります。またマイホームのように、自分で使う不動産であっても、賃貸したと想定して物件を評価します。

以上が不動産価格の評価方法です。どれも言われてみれば納得できる値段の決め方だと思います。3つの方法とその内容をざっくりでいいので覚えておいてください。